Serbest Bölgelerdeki Üstyapı ve Taşınmazların Tahsisi, Devri, Satışı ve Talebe Uygun Olmayan Taşınmazlara İlişkin Genelge (2012/3)

Course ID

SERBEST BÖLGELERDEKİ ÜSTYAPI VE TAŞINMAZLARIN TAHSİSİ, DEVRİ, SATIŞI VE TALEBE UYGUN OLMAYAN TAŞINMAZLARA İLİŞKİN GENELGE (2012/3)

Not: 2014/3, 2014/5, 2016/2, 2017/3 ve 2018/2 Sayılı Genelgeler ile Yapılan Değişiklikler İşlenmiş Olup, 2012/3 Sayılı Genelge Aşağıdaki Haliyle Geçerlidir.

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç ve Kapsam, Dayanak, Tanım ve Kısaltmalar

Amaç ve Kapsam

MADDE 1- (1) Bu Genelgenin amacı, serbest bölgelerdeki üstyapı ve taşınmazların tahsis, devir ve satışı ile kullanıma uygun olmayan üstyapıların yıkımı ile ilgili usul ve esasları düzenlemektir.

Dayanak

Madde 2- (1) Bu Genelge, 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanununun 5 ve 13’üncü maddeleri ile Serbest Bölgeler Uygulama Yönetmeliğinin 2 ve 8’inci maddelerine dayanılarak hazırlanmıştır.

Tanım ve Kısaltmalar

Madde 3- (1) Bu Genelgede geçen;

a) Arazisi Hazineye Ait Serbest Bölge: Tapuda arazisi Maliye Hazinesi adına tescilli serbest bölgeleri,

b) Arazisi Özel Mülkiyete Ait Serbest Bölge: Tapuda arazisi gerçek veya tüzel kişiler adına tescilli serbest bölgeleri,

c) Asgari Levazım Değeri: Yapıda kullanılan tüm malzemenin işçilik ve yüklenici/müteahhit karı gibi unsurlar gözetilmeksizin piyasadaki en düşük değerinden yapım yılı ve yıllarına göre yıpranma düşüldükten sonra elde edilecek değeri,

ç) Değerlendirme Komisyonu: Genel Müdür, ilgili Genel Müdür Yardımcısı, biri değerlendirme yapılacak üstyapı/yapıların bulunduğu bölgenin bağlı bulunduğu Daire Başkanı olmak üzere iki Daire Başkanından oluşan tahsis ve yıkım taleplerini değerlendiren komisyonu,

d) Değer Tespit Komisyonu: Genel Müdürlükten en az biri Daire Başkanı seviyesindeki iki personel ile Bölge Müdürü ve B.K.İ./İşletici Şirket personelinden olmak üzere en az 4 kişiden oluşan ve ekspertiz şirketine refakat eden komisyonu,

e) Ekspertiz Şirketi: 28/07/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa tâbi gayrimenkul değerleme şirketini,

f) Genel Müdürlük: Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğünü,

g) Hazineye İntikal: 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanununun 1’inci maddesinde yer alan amaçları gerçekleştirmek üzere, serbest bölgelerdeki üstyapı ve tesislerin Devlet tüzel kişiliği adına Genel Müdürlük tasarrufuna geçişini,

ğ) Tahsis: Arazisi Hazineye ait serbest bölgelerde Hazineye intikal eden üst yapı ve tesislerin, kullanım haklarının serbest bölge amaçlarına uygun olarak Bakanlık tarafından belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde ve bir bedel karşılığında belirli bir süre ile kullanıcılara bırakılmasını,

ifade eder.

İKİNCİ BÖLÜM

Arazisi Hazineye Ait Serbest Bölgelerde Üstyapıların Tahsisi ve İndirimli Kiralama

Hazineye İntikal Eden Üstyapılar

MADDE 4- (1) Arazisi Hazineye ait serbest bölgelerde, üstyapının bağlı olduğu faaliyet ruhsatının iptali veya süresinin sona ermesi sonucu üstyapı Hazineye intikal eder. Hazineye intikal eden üstyapılar, mevcut kullanıcılara ya da faaliyet ruhsatı müracaatı uygun görülen yerli veya yabancı gerçek veya tüzel kişilere tahsis edilebilir.

Üstyapı Bedelinin Tespiti

MADDE 5- (1) Hazineye intikal eden üstyapının değer tespiti, Hazineye intikal tarihinden itibaren üç ay içerisinde, Değer Tespit Komisyonu refakatindeki ekspertiz şirketlerince yapılır. Ekspertiz şirketleri, değer tespiti yapılacak üstyapının, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca her yıl yayımlanan “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği”ne göre tespit edilen değerinden, Maliye Bakanlığınca yayımlanan “Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük”te belirtilen aşınma payı ve üstyapının yeniden kullanılır hale getirilmesi için takdir edeceği bakım onarım giderlerini düşmek suretiyle üstyapı bedelini tespit eder. Bu işlemler sonucunda tespit edilen üstyapı bedeli, değer tespiti yapılan tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif alış kurundan ABD Dolarına dönüştürülür. Ayrıca, ekspertiz şirketleri üstyapının asgari levazım bedelini ve yapı sınıfını da tespit eder. Ekspertiz şirketlerince hazırlanan rapor, Değer Tespit Komisyonu tarafından bir tutanakla kayıt altına alınır.

(2) (Değişik:05/02/2018 tarihli ve 2018/2 sayılı Genelge) Ekspertiz şirketlerine ödenecek ücret Bölge Müdürlüğü bütçesinden karşılanır.

(3) (Değişik:05/02/2018 tarihli ve 2018/2 sayılı Genelge) Genel Müdürlükçe gerek görüldüğü takdirde yeniden işlem tesis edilebilir.

Tahsis İlanına Çıkılacak Üstyapılar, Tahsis İlanı, Müracaatların Toplanması

MADDE 6- (1) Üstyapı bedeli tespit edilen üstyapılardan, Genel Müdürlük tarafından uygun görülenler kapsamında Genel Müdürlük tarafından uygun görülen zamanlarda tahsis ilanına çıkılır.

(2)  Tahsis ilanında (EK-1), üstyapının, ada, parsel, yüzölçümü, üstyapı bedeli, Bölge Müdürlüğünce hesaplanacak 10 yıllık kapalı alan kira bedeli toplamı, ödeme koşullarına ilişkin bilgiler ve tahsis talebi için müracaatta bulunmak isteyen yerli veya yabancı gerçek veya tüzel kişiler ile kullanıcıların müracaat esnasında ibraz etmesi gereken evrak yer alır. İlan, Bölge Müdürlüğü ve İşletici veya B.K.İ.’nin hizmet binasının giriş kapısında, serbest bölge girişinde yer alan ilan panosunda, Bakanlığımız internet sayfasında (www.ekonomi.gov.tr) ve İşletici veya B.K.İ. şirket internet sayfalarında duyurulur. İlana çıkılmadan önce Bölge Müdürlüğünce hazırlanan ilan taslağının bir örneği, onaylanmak üzere Genel Müdürlüğe gönderilir.

(3) Müracaat;

a) Mevcut Faaliyet Ruhsatları kapsamında tahsis müracaatında bulunan kullanıcılar, talep edilen üstyapıda yapılacak faaliyete ilişkin olarak ayrıntılı bilgi (faaliyet ruhsatı müracaat formu ile formun 1 ve 4 numaralı eklerine konu güncel bilgi) ve kapalı zarf içerisinde fiyat teklif mektubunu,

b) 2009/1 sayılı Genelge çerçevesinde yeni faaliyet ruhsatı müracaatında bulunmaları gereken müracaatçılar, faaliyet ruhsatı müracaat formu ve ekleri ile birlikte kapalı zarf içerisinde fiyat teklif mektubunu, Bölge Müdürlüğüne intikal ettirir.

(4) İlan tarihini takip eden 30’uncu gün mesai bitimine kadar Bölge Müdürlüğüne intikal eden müracaatlar ile kapalı zarf içerisindeki fiyat teklifleri, açılmaksızın Genel Müdürlüğe iletilir.

Üstyapı Tahsis Taleplerinin Değerlendirilmesi ve Tahsis

MADDE 7- (1) Genel Müdürlüğe intikal ettirilen müracaatlar, Değerlendirme Komisyonu tarafından 2009/1 sayılı Genelge kapsamındaki kriterlere uygunluk açısından ön değerlendirmeye tabi tutulur. 2009/1 sayılı Genelgeye uygun müracaatlar tahsis değerlendirmesine alınır.

(2)  Değerlendirmeye alınan müracaatlara ilişkin kapalı zarf içerisindeki fiyat teklifleri, Değerlendirme Komisyonu huzurunda açılır. Fiyat teklifleri 5’inci madde kapsamında tespit edilen üstyapı bedeli ve 10 yıllık kapalı alan kiralama bedelinden yüksek olanından az olamaz. Bu koşullara uymayan müracaatlar değerlendirme dışı bırakılır.

(3) Aynı üstyapı veya tesislerde faaliyet göstermek üzere tahsis talebinde bulunan birden fazla gerçek ya da tüzel kişinin varlığı halinde en yüksek fiyat teklifi veren müracaat tercih edilir.

(4) Yeni bir faaliyet ruhsatı kapsamında tahsis talebinde bulunulması ve talebin uygun görülmesi halinde, müracaatçıların 30 gün içinde, Bölge Müdürlüğü ile bir protokol imzalayarak, talep ettikleri üstyapının 8’inci maddede belirtilen şekilde peşin veya peşinata tekabül eden bedelini Özel Hesaba yatırmaları ve protokol tarihi itibarıyla üstyapının bulunduğu arsaya ilişkin açık alan kira sözleşmesi akdederek Genel Müdürlüğe iletmeleri gerekmektedir. Bu işlemleri müteakip bahse konu gerçek veya tüzel kişiler için faaliyet ruhsatı düzenlenir.

(6) Mevcut faaliyet ruhsatı kapsamında üstyapı tahsisi talebinde bulunulması ve talebin uygun görülmesi halinde, kullanıcıların 30 gün içinde Bölge Müdürlüğü ile protokol imzalayarak, talep ettikleri üstyapının 8’inci maddede belirtilen şekilde peşin veya peşinata tekabül eden bedelini Özel Hesaba yatırmaları ve protokol tarihi itibarıyla üstyapının bulunduğu arsaya ilişkin açık alan kira sözleşmesi akdederek Genel Müdürlüğe iletmeleri gerekmektedir. Bu durumda yeniden düzenlenecek aynı numaralı faaliyet ruhsatının arka yüzüne, ilave üstyapı tahsisine ilişkin şerh düşülür. Kiracı kullanıcıların faaliyet ruhsatları ise başlangıç tarihi  değiştirilmeksizin  yatırımcı  kullanıcı  statüsünde  yeniden  düzenlenir.  Faaliyet  ruhsatı  süresinin dolması nedeniyle üstyapısı Hazineye intikal edecek olan kullanıcıların, ruhsat süresinin bitiminden önce talepte  bulunmaları  ve  Faaliyet  Ruhsatlarının  yenilenmesi  kaydıyla  aynı  üstyapı  ve  tesisler,  ilana çıkılmaksızın, üstyapı bedeline %25 oranında indirim uygulanmak suretiyle kendilerine tahsis edilir. Bu durumda, peşin ödeme yapılması halinde 8’inci maddenin birinci fıkrası kapsamında ayrıca %20 indirim

uygulanmaz.

(7) Üstyapı ve tesisler, ilan tarihini takip eden 30’uncu gün mesai bitimine kadar talep gelmemesi halinde, takip eden süre içerisinde intikal edecek, 2009/1 sayılı Genelge kapsamındaki kriterlere uygun nitelikteki ilk talep sahibine ilanda belirtilen üstyapı bedeli ve 10 yıllık kapalı alan kira tarifesi bedelinden yüksek olanı üzerinden tahsis edilebilir.

(8) Tahsis ilanına çıkan üstyapılara yönelik olarak ilan süresi içerisinde ve/veya değerlendirme sürecinde ortaya çıkacak kiralama talepleri, ancak tahsis yapılamaması halinde değerlendirmeye alınır.

(9) Üstyapılar ekspertiz şirketince takdir edilen bakım-onarım ihtiyacının karşılanması amacıyla taahhütname alınmadan tahsis edilmez. Üstyapının bakım-onarım ihtiyaçlarının karşılanıp karşılanmadığı Bölge Müdürlüklerince takip edilir.

(10) Tahsis talebinin uygun bulunmasına rağmen talep sahibince 6’ncı veya 7’nci fıkralar çerçevesinde gerekli işlemlerin tekemmül ettirilmemesi nedeniyle tahsis işlemlerinin sonuçlandırılamaması halinde en yüksek fiyat teklifi veren sıradaki müracaatçıya tahsis yapılmak üzere işlem başlatılır.

Tahsis Bedelinin Ödenmesi

MADDE 8- (1) Üstyapı için teklif edilen bedelin peşin olarak ödenmesi halinde, %20 indirim yapılır.

(2) Genel Müdürlük tarafından tahsisi uygun görülen üstyapı için teklif edilen bedel,

a) 25000 ABD Doları veya altında ise bedelin %30’u peşin, bakiyesi ise peşinatın yatırıldığı tarihten 3 ay sonra başlamak üzere 3’er aylık dönemler halinde 3 eşit taksitte,

b) 25000 ABD Dolarının üzerinde ve 500.000 ABD Dolarının altında ise ödemenin %25’i peşin, bakiyesi ise peşinatın yatırıldığı tarihten 3 ay sonra başlamak üzere 3’er aylık dönemler halinde 5 eşit taksitte,

c) 50000 ABD Doları veya üzerinde ise ödemenin %20’si peşin, bakiyesi ise peşinatın yatırıldığı tarihten 4 ay sonra başlamak üzere 4’er aylık dönemler halinde 5 eşit taksitte, ödenebilir.

(3) Ödemeler, belirlenen vadenin ilk 10 iş günü içinde yapılır. Üstyapı tahsisi yapılan kullanıcıya, taksit ödemelerini geciktirdiği takdirde, ihbar yapılmaksızın, ödemesi yapılmayan taksit dönemine ilişkin vade başından itibaren ABD Doları bazında yıllık %10 oranında gecikme zammı uygulanır.

(4) Herhangi bir taksitin vade tarihinden itibaren 30 gün içinde ödenmemesi halinde tahsis işlemi iptal edilir, ödenen peşinat ve taksit tutarları iade edilmez ve Özel Hesaba irat kaydedilir.

İndirimli Kiralama

MADDE 9- (1) Tahsis ilanına çıkılmasından itibaren, bir yıl içerisinde tahsisi ya da tamamen kiralaması yapılamayan üstyapının tamamının kiralanması şartıyla kira tarifesine %40 indirim uygulanabilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Arazisi Hazineye Ait Serbest Bölgelerde Talebe Uygun Olmayan Üstyapılar

Genel Esaslar

Madde 10– (1) Tahsis ilanına çıkılmasından itibaren, 18 ay içinde tahsis ya da kiralaması yapılamayan üstyapıların yıkılmasına yönelik talepler, Bölge Müdürlüğünün uygun görüşüne istinaden, Genel Müdürlük tarafından değerlendirmeye alınabilir.

(2) Müracaat esnasında;

a) Mevcut faaliyet ruhsatları kapsamında yıkım müracaatında bulunan kullanıcılar, inşa edecekleri üstyapıda yapacakları faaliyete ilişkin ayrıntılı bilgi (faaliyet ruhsatı müracaat formu ile formun 1 ve 4 numaralı eklerine konu güncel bilgi) ile birlikte yeni üstyapı projesi ve proje değeri üzerinden verilecek taahhütnameyi,

b) 2009/1 sayılı Genelge çerçevesinde faaliyet ruhsatı müracaatında bulunmaları gereken müracaatçılar, faaliyet ruhsatı müracaat formu ve ekleri ile birlikte yeni üstyapı projesi ve proje değeri üzerinden verilecek taahhütnameyi,

c) Hazineye ait arazilerde faaliyet gösteren İşletici veya B.K.İ.ler tarafından yapılan ancak henüz Hazine’ye intikal etmemiş üstyapıların yıkılarak yerine yenisinin yapılmasına yönelik talepte bulunan İşletici veya B.K.İ.ler, talebin mahiyetine ilişkin açıklayıcı bilgi ile birlikte yeni üstyapı projesi ve proje değeri üzerinden verilecek taahhütnameyi,

Bölge Müdürlüğüne ibraz eder.

(3)  Bölge  Müdürlüğü  müracaat esnasında  ibraz  edilen  bilgi,  belge,  proje  ve  taahhütnameyi  Genel Müdürlüğe intikal ettirir.

kım Taleplerinin Değerlendirilmesi

Madde 11- (1) Bölge Müdürlüğü tarafından Genel Müdürlüğe intikal ettirilen müracaatlar, 2009/1 sayılı Genelgede yer verilen kriterler, bölgenin özellikleri, müracaat sahibinin yapacağı faaliyetin özellikleri ve müracaatçının ihtiyaçları bakımından incelenir. Genel Müdürlük tarafından yapılacak değerlendirmede ayrıca, yıkılacak üstyapı yerine yapılacak üstyapının asgari değerinin, yıkılacak üstyapının veya üstyapı bölümünün ekspertiz şirketince tespit edilen asgari levazım bedelinin en az %75’ine eş değerde olması şartı aranır.

(2)  Değerlendirme  Komisyonu  tarafından  yapılacak değerlendirme  sürecinde,  yıkılması  talep  edilen üstyapının tahsisi veya tamamen kiralanmasına yönelik taleplerin ortaya çıkması halinde, yıkım taleplerine yönelik değerlendirme sonlandırılarak, tahsis veya kiralama talepleri değerlendirmeye alınır.

(3) Hazineye ait arazilerde faaliyet gösteren İşletici/B.K.İ.ler veya yatırımcı kullanıcılar tarafından yapılan ancak henüz Hazine’ye intikal etmemiş veya tahsis edilmiş üstyapıların yıkılarak yerine yenisinin yapılmasına yönelik taleplerde, üstyapı bedeli, 5’inci madde çerçevesinde ve masrafları talep sahibine ait olmak üzere tespit ettirilir. Değerlendirme Komisyonu tarafından, yıkım talebinin uygunluğu ve yerine yapılacak yeni üstyapının serbest bölge amaçlarına hizmet etmesi hususları dikkate alınarak değerlendirme yapılır.

(4) Değerlendirme Komisyonu tarafından yapılan değerlendirme sonucunda, üstyapının veya üstyapı bölümünün yıkılarak yerine yeni üstyapı yapılmasının uygun görülmesi halinde, Bölge Müdürlüğünce onaylanacak yeni üstyapının projesinde;

a) Ayrık, bitişik veya ikiz nizamlı yapılarda, yakınında veya bitişiğindeki üstyapıya zarar verilmemesi

hususu gözetilerek,

1)     Yeni yapılacak üstyapının değerinin, yıkılacak üstyapının asgari levazım değerinin %75’inden az olmaması,

2)    Bölgenin yapılaşma esaslarına uygunluğu,

3)     Yıkılacak üstyapı tek katlı ise, inşa edilecek yeni üstyapının toplam kapalı alanının, yıkılan üstyapının toplam kapalı alanından ve yıkılacak üstyapının değerinin tespitinde esas alınan yapı sınıfından az olmaması,

4)    Yıkılacak üstyapı çok katlı ise,    yeni üstyapının inşa edileceği yapılaşma esaslarında belirtilen

maksimum taban alanı katsayısının kullanılması ve yıkılacak üstyapının değer tespitinde esas alınan yapı sınıfından az olmaması

b) Blok nizamlı yapılarda, masrafları Bölge Müdürlüğü bütçesinden karşılanmak üzere, yapı tekniği açısından yapının bölümlenebilir nitelikte olduğunun, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğünce, bunun sağlanamaması halinde yapı denetim şirketi veya ilgili meslek kuruluşları tarafından tespit edilmesini müteakip, bölgenin özelliklerine göre parselasyon planlarında yapılacak değişikliklerin ve üstyapının yıkılmadan kalacak bölümünün kullanılabilir biçiminde bırakılmasına ilişkin projelerin Genel Müdürlük tarafından uygun görülmesi ve onaylanması hususu gözetilerek,

1)   Yeni parselasyon planlarının blok nizamlı üstyapının kullanılabilir biçimde bölümlenmesine imkân verecek biçimde yapılması,

2)   Yıkılmadan kalacak blok nizamlı üstyapı bölümünün kullanılabilir biçimde bırakılmasına ilişkin gerekli tadil ve tamir projelerini de içermesi,

3)   Yeni yapılacak üstyapının değerinin, blok nizamlı üstyapının, yıkılacak bölümünün asgari levazım değerinden az olmaması,

4)   Bölgenin yapılaşma esaslarına uygunluğu,

5)   Yıkılacak üstyapı bölümü tek katlı ise, inşa edilecek yeni üstyapının toplam kapalı alanının, yıkılan üstyapı bölümünün toplam kapalı alanından ve yıkılacak üstyapının değerinin tespitinde esas alınan yapı sınıfından az olmaması,

6)   Yıkılacak üstyapı bölümü çok katlı ise, yeni üstyapının inşa edileceği bölgenin yapılaşma esaslarında belirtilen maksimum taban alanı katsayısının kullanılması ve yıkılacak üstyapının değer tespitinde esas alınan yapı sınıfından az olmaması, koşulları aranır.

(5) Birden fazla yıkım talebi gelmesi halinde, yıkılacak üstyapı yerine yapılacak üstyapının taahhüt edilen değeri en yüksek olan müracaat tercih edilir.

Üstyapı Yıkım Kararı

MADDE 12- (1) Hazineye intikal eden bir üstyapının, yeni bir faaliyet ruhsatı kapsamında yıkılmasının talep edilmesi ve talebin uygun görülmesi halinde, faaliyet ruhsatı müracaat formu ve ekleriyle birlikte müracaat edilmesi gerekmektedir. faaliyet ruhsatı müracaatları uygun görülenlerin 30 gün içerisinde; Bölge Müdürlüğü ile bir protokol imzalayarak, yıkımını talep ettikleri üstyapının 5’inci maddenin birinci fıkrası çerçevesinde tespit edilen üstyapı bedeline eşit tutardaki, mevduat veya katılım bankalarınca verilecek süresiz ve kesin bir teminat mektubunu Bölge Müdürlüğüne vermeleri ve protokol tarihi itibarıyla üstyapının bulunduğu arsaya ilişkin açık alan kira sözleşmesi akdederek Genel Müdürlüğe iletmeleri gerekmektedir. Bu işlemleri müteakip bahse konu gerçek veya tüzel kişiler için faaliyet ruhsatı düzenlenmesiyle yıkım kararı da verilmiş olur.

(2) Üstyapının  mevcut Faaliyet  Ruhsatları kapsamında yıkılmasının  talep edilmesi ve talebin  uygun görülmesi halinde, kullanıcıların 30 gün içinde Bölge Müdürlüğü ile protokol imzalamaları ve yıkımını talep ettikleri üstyapının 5’inci maddenin birinci fıkrası çerçevesinde tespit edilen üstyapı bedeline eşit tutardaki, mevduat veya katılım bankalarınca verilecek süresiz ve kesin bir teminat mektubunu Bölge Müdürlüğüne vermeleri ve protokol tarihi itibarıyla üstyapının bulunduğu arsaya ilişkin açık alan kira sözleşmesi akdederek Genel Müdürlüğe iletmeleri gerekmektedir. Bu durumda yeniden düzenlenecek aynı başlangıç tarihli ve numaralı faaliyet ruhsatının arka yüzünde inşa edilecek ikinci üstyapı ile yıkılacak üstyapıya ilişkin şerh düşülür. Kiracı kullanıcıların faaliyet ruhsatları ise başlangıç tarihi değiştirilmeksizin yatırımcı kullanıcı statüsünde yeniden düzenlenir, bu durumda faaliyet ruhsatı düzenlenmesiyle yıkım kararı da verilmiş olur.

(3) Hazineye ait arazilerde faaliyet gösteren İşletici/B.K.İ.ler veya yatırımcı kullanıcılar tarafından yapılan ancak henüz Hazineye intikal etmemiş veya tahsis edilmiş üstyapıların yıkılarak yerine yenisinin yapılmasına yönelik taleplerde, aynı usul ve esaslar çerçevesinde işlem tesis edilir. Bu kapsamda yapılacak yeni üstyapılar, yıkılacak üstyapının bağlı olduğu ruhsat süresi sonunda Hazineye intikal eder.

(4) Blok nizamlı üstyapıların kullanılabilir biçimde bölümlenerek yıkılmasında teminat mektubu, blok nizamlı üstyapının tamamının üstyapı bedeli üzerinden alınır. Talep edilmesi ve yıkılmadan kalacak bölümün projeye uygun olarak yeniden kullanılabilir hale getirildiğinin tevsik edilmesi durumunda, teminat mektubu yalnızca yıkılan bölümün üstyapı bedeline eşit olarak yeniden ibraz edilebilir. Bu kapsamda ortaya çıkacak ilave ekspertiz ihtiyaçları, masrafları talep sahibi tarafından karşılanmak üzere, Değer Tespit Komisyonu refakatindeki ekspertiz şirketlerince karşılanır.

(5) Teminat mektuplarının 5’inci madde kapsamında belirlenen üstyapı bedeli üzerinden verilmesi gerekmektedir.

(6) Bu madde kapsamındaki teminat mektubunun, mevduat veya katılım bankalarınca verilecek süresiz ve kesin bir teminat mektubu olması zorunlu olup, mevzuata aykırı olarak düzenlenmiş teminat mektupları Bölge Müdürlüğünce kabul edilmez. Üzerinde suç unsuru tespit edilen teminat mektupları, gerekli kovuşturmanın yapılması için Bakanlığa intikal ettirilir. Her teminat mektubunda daha önce ilgili banka şubesince verilen teminat mektupları toplamı ile aynı şubenin limitlerinin de gösterilmesi zorunludur. Her ne suretle olursa olsun Bölge Müdürlüğünce alınan teminatlar haczedilemez ve üzerine ihtiyatî tedbir konulamaz.

(7) Bölgeler belirlenmiş yapılaşma esasları çerçevesinde üstyapılar inşa edilir. Yıkım sonucunda ortaya çıkan hafriyat/enkazın bölge dışına çıkarılması kullanıcının sorumluluğunda olup, yıkım neticesinde ortaya çıkan maddi değere haiz inşaat atıkları (demir, kapı, pencere, v.b.) Bölge Müdürlüğünün koordinasyonunda masrafı kullanıcıya ait olmak üzere kullanıcı tarafından İl Milli Emlak Müdürlüğüne teslim edilir.

(8) Yeni yapılacak üstyapı inşaatının tamamlanmasını müteakip, masrafları talep sahibi (İşletici/B.K.İ veya kullanıcı) tarafından karşılanmak üzere, Değer Tespit Komisyonu refakatindeki ekspertiz şirketlerince yeni üstyapının değeri tespit edilir. Yeni üstyapının değerinin öngörülen bedele eş değerde inşa edildiğinin tespit edilmesi halinde Yapı Kullanma İzin Belgesi/İskân Ruhsatı düzenlenir ve firmanın talebi üzerine söz konusu teminat mektubu kullanıcıya iade edilir. Üstyapının öngörülen bedelden daha düşük bedelde inşa edildiğinin tespiti halinde ise aradaki fark kadar teminat tutarı Özel Hesaba irat kaydedilir. Yapı Kullanma İzin Belgesi/İskân Ruhsatı düzenlenmeden önce kullanıcının faaliyet ruhsatının Yönetmeliğin 14’üncü maddesi kapsamında iptal edilmesi, Genel Müdürlüğün bilgisi ve izni dışında olmak üzere, inşaatın belirlenen sürede tamamlanamaması veya bölgenin terk edildiğinin anlaşılması hallerinde, alınan teminatın tamamı Özel Hesaba irat kaydedilir.

(9) Talep sahibinden 8’inci fıkra hükümlerinin kabul edildiğine dair taahhütname (EK-2) alınır.

(10) (Değişik:05/02/2018 tarihli ve 2018/2 sayılı Genelge) Bu maddede geçen teminat mektupları yapı kullanma izin belgesi düzenlenene kadar muhafaza edilmek üzere, Bölge Müdürlüğü tarafından bulundukları ilde saymanlık hizmeti aldıkları birime teslim edilir.

Genel Esaslar

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Arazisi Hazineye Ait Serbest Bölgelerde Üstyapıların Devri

MADDE 13- (1) Arazisi Hazineye ait serbest bölgelerde, Genel Müdürlüğün uygun görmesi halinde yatırımcı kullanıcıların tamamlanmış veya inşaat halindeki üstyapılarını faaliyet ruhsatı süresi içinde İşletici veya B.K.İ.lere, kullanıcılara veya serbest bölgelerde faaliyette bulunmak isteyen firmalara devretmeleri mümkündür. Bu takdirde, devralınan üstyapıya ait bütün hak ve yükümlülükler, devir tarihinden itibaren devralana geçer.

(2)  Açık alan tahsisi yapılmış ve projeleri tamamlanarak İnşaat/Yapı Ruhsatı verilmiş ancak inşaata başlamamış kullanıcıların bu aşamada devir yapmalarına izin verilmez.

(3) Yatırımcı kullanıcıların, aynı faaliyet ruhsatı kapsamında bir defadan fazla üstyapı devretmek istemesi halinde, devredenin ticari taahhütlerini yerine getirip getirmediği gözetilir.

(4) Kullanıcılar aynı konuda faaliyet göstermek üzere, ikinci bir üstyapıyı devralabilir. Bu durumda yeniden düzenlenecek faaliyet ruhsatının arka yüzünde ikinci üstyapının devralınmasına ilişkin şerh düşülür.

(5) Kullanıcılar mevcut üstyapının ancak tamamını devredebilir, kısmi devir işlemi yapılamaz.

Devir Talebi ve Müracaat

MADDE 14 – (1) Devir işleminin gerçekleştirilebilmesi için; devreden ve devralanın iki ayrı dosya halinde Bölge Müdürlüğüne müracaat etmesi gerekmektedir. Bölge Müdürlüğü müracaat dosyalarını, görüşü ile beraber Genel Müdürlüğe intikal ettirir.

a) Devredene ait müracaat dosyasında;

1) Üstyapının devrine izin verilmesini ve ilgili faaliyet ruhsatının iptalini veya yeni duruma göre düzenlenmesini talep eden dilekçe,

2) Devir Senedi,

3) Faaliyet ruhsatı aslı,

4) Faaliyet ruhsatı müracaat formu (faaliyetine devam edecek ise),

5) Devre ilişkin ücretin Özel Hesaba yatırıldığını gösterir dekontun aslı,

6)Yapı Kullanma İzni/İskan Ruhsatının (üstyapı tamamlanmışsa) veya İnşaat/Yapı Ruhsatı

(üstyapı tamamlanmamışsa) bir sureti,

7) İmza sirküleri aslı veya noter tasdikli sureti,

8) Devredenin borcunun olmadığını gösteren İşletici/ B.K.İ yazısı,

9) Devredilen üstyapının mütemmim cüzlerini içeren liste,

10) Devredilen üstyapı ile ilgili Sosyal Güvenlik Kurumundan alınacak prim borcu olmadığına dair ilişik kesme belgesi (üstyapı tamamlanmamışsa),

11) Üstyapı devri ile ilgili olarak alınmış ortaklar kurulu/yönetim kurulu kararı,

12) (Değişik, 2017/3 sayılı Genelge) Üretim konulu faaliyet ruhsatı dışında kalan faaliyet ruhsatı bulunan kullanıcılar ile bölgede tek bir üst yapısı bulunan üretim konulu faaliyet ruhsatı sahibi kullanıcılar için; devredenin çalışanları adına ödemekle yükümlü olduğu sigorta primi ve bu prime ilişkin borcu olmadığına ilişkin Sosyal Güvenlik Kurumundan alınacak belge,

13) Bölgede birden fazla üst yapısı bulunan üretim konulu faaliyet ruhsatı sahibi kullanıcılarla sınırlı olmak üzere, üretim faaliyetlerine fiilen devam etmek ve üretim faaliyetinin gerçekleştiği üstyapıyı devre konu etmemek kaydıyla; devredenin çalışanları adına ödemekle yükümlü olduğu sigorta primi ve bu prime ilişkin borcu olmadığı veya borçlarının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü hakkında Kanun’un 48’inci maddesi uyarınca tecil ve taksitlendirdiğinin veya özel kanunlara istinaden borçlarının yapılandırıldığı ve düzenli ödendiğine ilişkin Sosyal Güvenlik Kurumundan alınacak belge,

14)  (Değişik: 05/02/2018 tarihli ve 2018/2 sayılı Genelge) Merkezi Türkiye’de olup serbest bölgede şubeleri aracılığı ile faaliyette bulunan üretim ruhsatlı kullanıcıların üst yapı kullanım haklarını devretme taleplerinde; bu firmaların çalışanları adına sigorta primi borcu olmadığı veya borçlarının, Sosyal Güvenlik Kurumuna bu borca karşılık olarak teminat gösterilmek suretiyle 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 48’inci maddesi uyarınca tecil ve taksitlendirdiği ve düzenli ödendiğine veya özel kanunlara istinaden borçlarının yapılandırıldığı ve düzenli ödendiğine ilişkin Sosyal Güvenlik Kurumundan alınacak güncel tarihli belge

b) Devralana ait müracaat dosyasında;

1) Devralma talebini belirten dilekçe,

2) Devir Senedi,

3) Kullanıcı değilse faaliyet ruhsatı müracaat formu,

4) Kullanıcıysa faaliyet ruhsatı aslı ve faaliyet ruhsatı müracaat formu,

5) İmza sirküleri aslı veya noter tasdikli sureti,

6) Üstyapı devralınması ile ilgili olarak alınmış ortaklar  kurulu/yönetim kurulu  kararı (yeni kurulacak firmalar hariç) yer alır.

(2) Devir işleminin yapılabilmesi için yapılacak müracaatta sunulacak olan ve yetkili kişilerce imzalanmış devir senedinde aşağıdaki hususlar yer alır:

a) Devre konu üstyapının açık bir tanımı,

b) Devir bedeli,

c) Devir esasları,

ç) Devir konusu üstyapıya ait bütün hak ve yükümlülüklerin, devir tarihinden itibaren devralana geçeceğinin, devralan tarafından kabul edildiğine ilişkin beyan.

Devir Talebinin Değerlendirilmesi ve Devir İşlemleri

Madde 15- (1) Genel Müdürlükçe yapılan değerlendirme sonucunda devir işleminin uygun görülmesi halinde, üstyapıların Hazineye intikal süreleri dikkate alınarak, devreden ve devralan firmanın Faaliyet Ruhsatları aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenir veya iptal edilir.

a) Devreden kullanıcının, üstyapının bağlı olduğu faaliyet ruhsatı kapsamındaki faaliyetini sona erdireceğini beyan etmesi halinde, devir tarihi itibarıyla faaliyet ruhsatı iptal edilir.

b) Devreden kullanıcının faaliyetine yeni bir açık ya da kapalı alanda devam edecek olması halinde, Genel Müdürlüğün uygun görüşünü müteakip 30 gün içinde, devir senedi tarihi esas alınarak açık/kapalı alan kira sözleşmesi akdedilir ve faaliyet ruhsatı yeniden düzenlenir.

c) Devralan, Genel Müdürlüğün uygun görüşünü müteakip 30 gün içinde, devir senedi tarihi esas alınarak açık alan kira sözleşmesi akdeder.

ç) Üstyapının mevcut bir faaliyet ruhsatı kapsamında devralınması ve üstyapıya ait faaliyet ruhsatı tarihinin devralanın faaliyet ruhsat tarihinden yeni olması halinde, faaliyet ruhsatı başlangıç tarihi değişmez, aksi halde eski tarihli faaliyet ruhsatının başlangıç tarihi esas alınır.

d) Üstyapının yeni bir faaliyet ruhsatı kapsamında devralınması halinde ise faaliyet ruhsatı, devreden kullanıcının faaliyet ruhsatında yer alan başlangıç tarihi esas alınarak düzenlenir.

(2) İnşaat halindeki bir üstyapının devralınmak istenmesi halinde, 1’inci fıkra hükümlerine göre işlem yapılır. Bu üstyapılar için Genel Müdürlükçe devralana, devreden kullanıcıya verilen inşaat süresi dikkate alınmaksızın yeni inşaat süresi verilir.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Arazisi Özel Mülkiyete Ait Serbest Bölgelerde Bulunan Taşınmazların Satışı

Taşınmazların Satışı

MADDE 16- (1) Arazisi özel mülkiyete ait serbest bölgelerde bulunan taşınmazların satışı, Genel Müdürlüğün uygun görmesi halinde mümkündür. Satışı yapılan taşınmazlara ilişkin tüm hak ve yükümlülükler tapu senedi veya vadeli satışta gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tarihi itibarıyla yeni kullanıcıya geçer.

Satış Talebi ve Müracaat

Madde 17– (1) Satış işleminin yapılabilmesi için alıcı ve satıcı aşağıda belirtilen belgelerle Bölge Müdürlüğü aracılığı ile Genel Müdürlüğe müracaat ederler:

a) Satıcı ;

1) Maliki olduğu taşınmazın satışına izin verilmesini ve ilgili faaliyet ruhsatının iptalini veya yeni duruma göre düzenlenmesini talep eden dilekçe,

2)  Taşınmazın üzerinde üstyapı olması halinde İskan Ruhsatı/Yapı Kullanma İzninin (üstyapı tamamlanmışsa) veya İnşaat/Yapı Ruhsatının (üstyapı tamamlanmamışsa) bir sureti,

3) Faaliyet ruhsatının aslı,

4) Faaliyet ruhsatı müracaat formu (faaliyetine devam edecek ise),

5) Satış işlemine ilişkin ücretin Özel Hesaba yatırıldığını gösterir dekontun aslı,

6) İmza sirküleri aslı veya noter tasdikli sureti,

7) Satıcının borcunun olmadığını gösteren İşletici veya B.K.İ yazısı.

b) Alıcı ;

1) Serbest bölgede satın alma talebinde bulunulan taşınmazın ada, parsel, adres ve fiziki durumunun belirtildiği bir dilekçe,

2) Yeni bir faaliyet kapsamında talepte bulunulması halinde, faaliyet ruhsatı müracaat formu,

3) Bölgede faaliyet gösteren;

a) Kiracı kullanıcılar, faaliyet ruhsatı aslı ve faaliyet ruhsatı müracaat formu,

b) Yatırımcı kullanıcılar, farklı bir faaliyette bulunmak istemeleri halinde faaliyet ruhsatı müracaat formu,

4) İmza Sirküleri aslı veya Noter tasdikli bir örneği.

Satış Talebinin Değerlendirilmesi ve Satış İşlemleri

Madde 18 – (1) Genel Müdürlükçe yapılan değerlendirme neticesinde satış işlemi uygun görüldüğü takdirde;

a) Taşınmazın tapu sicilinde alıcı adına tescil ettirilmesi ya da vadeli satışta taraflar arasında noter tarafından re’sen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yapılması için alıcıya bir aylık süre verilir.

b) Bir aylık süre içinde İşletici veya B.K.İ ile alıcı arasında bölgenin işletilmesi ile ilgili karşılıklı hak ve yükümlülükleri belirleyen bir sözleşme akdedilerek Bölge Müdürlüğüne onaylatılır.

c) Tapu senedinin veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noter tasdikli örneği ile (b) bendinde belirtilen sözleşmenin bir nüshasının Genel Müdürlüğe ibrazını müteakip, alıcı adına faaliyet ruhsatı düzenlenir. Tapu senedinin veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarihi faaliyet ruhsatının başlangıç tarihi olarak kabul edilir. Vadeli satışta faaliyet ruhsatı üzerine vade süresini belirtir şerh düşülür.

ç) Mevcut ruhsatı ile faaliyette bulunmak isteyen kiracı kullanıcıların ruhsatları, başlangıç tarihi ve numarası aynı kalmak kaydıyla yeniden düzenlenir. Kiracı kullanıcıların yeni bir müracaatta bulunmaları halinde düzenlenecek ruhsatın başlangıç tarihi olarak, tapu senedi tarihi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarihi esas alınır.

d) Satıcının faaliyetini sona erdireceğini bildirmiş olması halinde, satıcıya ait faaliyet ruhsatı, tapu

senedi tarihi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarihi itibarıyla iptal edilir.

e) Satıcının faaliyetine devam edecek olması halinde ise satış tarihinden başlayacak şekilde 30 gün içinde açık/kapalı alan kira/satış sözleşmesi yapması istenir ve faaliyet ruhsatı yeni duruma göre düzenlenir.

f) Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hitamında, mülkiyetin alıcıya intikal ettiğini gösterir tapu senedinin noter tasdikli bir örneğinin Genel Müdürlüğe ve Bölge Müdürlüğüne gönderilmesi gerekmektedir.

(2) Yatırımcı kullanıcılar aynı konuda faaliyet göstermek üzere, ikinci bir üstyapıyı satın alabilir. Bu durumda yeniden düzenlenecek faaliyet ruhsatının arka yüzünde ikinci üstyapının satın alınmasına ilişkin şerh düşülür.

ALTINCI BÖLÜM

Arazisi Özel Mülkiyete Ait Serbest Bölgelerde Üstyapı Devri

MADDE 19- (1) Özel mülkiyete ait arazi üzerinde, açık alan kiralaması suretiyle üstyapı inşa eden kullanıcıların, kullanım hakkını bu Genelgenin “Arazisi Hazineye Ait Serbest Bölgeler Üzerinde İşletici veya B.K.İ. ya da Kullanıcılar Tarafından İnşa Edilen/Devir Anılan Üstyapıların Aynı Bölge Kullanıcıları Arasında Devri”ne ilişkin dördüncü bölümünde, 13, 14, 15’inci maddeleriyle düzenlenen esaslara göre devretmesi mümkündür.

YEDİNCİ BÖLÜM Geçici Maddeler

GEÇİCİ MADDE 1- (1) 2011/2 sayılı Genelge hükümlerine uygun olarak değer tespiti yapılmış bulunan üstyapıların tahsisi ve diğer hususlar işbu Genelge hükümlerine tabidir. Ancak bu üstyapılar kapsamında 9’uncu maddede belirtilen biçimde indirimli kiralama yapılabilmesi için 1 yıl olarak belirlenen süre 6 ay; 10’uncu madde kapsamında yıkım taleplerinin değerlendirmeye alınabilmesi için 18 ay olarak belirlenen süre 9 ay olarak uygulanır.

GEÇİCİ MADDE 2- “İş bu maddenin yayımlandığı tarihe kadar, Genelge’nin 5’inci maddesi kapsamında üst yapı bedeli tespit edilen ve 6 ve 7’nci maddeleri uyarınca tahsis ilanına çıkılmasına rağmen talep görmeyen, geçerli kira tarifesi üzerinden kiralaması ya da 9’uncu madde kapsamında indirimli kiralaması yapılamayan veya 10’uncu madde kapsamında yıkım talebi alınmamış olan üst yapılarla sınırlı olmak üzere;

a) Söz konusu üst yapılar, 2009/1 sayılı Genelge kapsamındaki kriterlere uygun nitelikteki ilk talep sahibine, 5’inci madde kapsamında tespit edilen üstyapı bedeli ve 10 yıllık kapalı alan kiralama bedelinden yüksek olanına %20 indirim uygulanarak tahsis edilebilir. Ayrıca 8’inci madde kapsamında %20 peşin ödeme indirimi de uygulanabilir.

b) Üstyapının tamamının kiralanması şartıyla kira tarifesinde 9’uncu madde kapsamında %40 yerine %45 indirim uygulanabilir. Üst yapının tamamının kiralanması halinde söz konusu üst yapı kapsamında tahsis ilanına çıkılmaz, mevcut kiracı kullanıcının talep etmesi halinde; 5’inci madde kapsamında tespit edilen üstyapı bedeli ve 10 yıllık kapalı alan kiralama bedelinden yüksek olanı üzerinden, yıllık kiralama dönemi sonunda üst yapı, kendisine %25 indirimli olarak tahsis edilebilir. Ayrıca 8’inci madde kapsamında %20 peşin ödeme indirimi de uygulanabilir.

c) Üstyapının 10’uncu madde kapsamında yıkıma yönelik taleplerde, 11’inci madde kapsamında yıkılacak üstyapı yerine yapılacak üstyapının asgari değerinin, yıkılacak üstyapının veya üstyapı bölümünün ekspertiz şirketince tespit edilen asgari levazım bedelinin en az %60’ına eş değerde olması şartı aranır. Ayrıca 12’nci madde kapsamında talep edilen teminat mektubu tutarında, %40 indirim uygulanabilir.”

SEKİZİNCİ BÖLÜM Kaldırılan Hükümler, Yetki, Yürürlük

Kaldırılan Hükümler

MADDE 20- (1) 11/10/2011 tarihli ve 2011/2 sayılı Genelge yürürlükten kaldırılmıştır.

Yetki

MADDE 21– (1) Bu Genelgenin uygulanmasında ortaya çıkacak özel ve zorunlu halleri inceleyip sonuçlandırmaya Genel Müdürlük yetkilidir.

Yürürlük

MADDE 22- (1) Bu Genelge 08/06/2012 tarihinde yürürlüğe girer.

EKLER:

EK-1) Tahsis İlan Formu Örneği

EK-2) Taahhütname Örneği

© Akif PARLATAN 500&1715